15.03.2024 Скопје
Повеќе од 83 милиони луѓе живеат во Германија на површина од 357.580 квадратни километри. Од нив, помалку од половина живеат во сопствени четири ѕида.
Според податоците на европската статистичка служба Еуростат, во 2022 година, 47 отсто од германските домаќинства живееле во своите четири ѕида, а останатите речиси 53 отсто како станари, што ја става Германија на апсолутното дно во Европа, доколку се исклучи Швајцарија.
Романија, Словачка, Хрватска, Унгарија и Црна Гора имаат најголем процент на сопственост на недвижен имот. Во тие земји повеќе од 90 отсто од населението живее во сопствена куќа или стан. Но, зошто разликите се толку големи?
Индустријализација и миграција од село во град
Германија има толку мал процент на сопственост во споредба со јужна и источна Европа пред се од историски причини. Тие датираат од 19 век, времето по Француско-пруската војна и основањето на Германската империја во 1871 година.
Во тоа време, Германија се разви од доцнофеудална земјоделска земја во индустриска нација. А, тоа значи дека луѓето се преселувале од села во градови за да најдат работа таму. Затоа било потребно брзо да се изградат многу евтини станови.
Помеѓу 1880 и 1900 година, ширум Германија се појавија големи индустриски центри. Од тоа време потекнува терминот „станбени касарни“, што е опис за крајно спартанскиот и воен стандард на живеење што владеел таму.
Терминот, исто така, означува беда за домување во Германската империја каде големи маси во градовите како Берлин или во областа Рур живееле во катастрофални услови.
Милиони бездомници по Втората светска војна
По Втората светска војна, притисокот врз станбениот пазар дополнително се зголеми поради уништувањето. Уништени се поголемиот дел од инфраструктурата, куќите и бројни станови. Во исто време, треба да додадеме и милиони прогонети од источните делови на Германија, кои тогаш и припаѓаа на Полска. Речиси 21 милион луѓе бараа нов дом веднаш по завршувањето на војната, а недостасуваа околу 5,5 милиони станови.
Новата влада се обиде со цела низа мерки брзо да создаде нов простор за живеење, а воедно се обиде да го спречи експлозивниот раст на кириите поради недостигот од станбен простор. Затоа изградбата на станови беше прогласена за апсолутен приоритет.
„Изградбата на станови е најважниот услов за германскиот народ да се води кон политичко, економско, но и етичко и културно закрепнување“, рече тогашниот канцелар Конрад Аденауер во февруари 1950 година, зборувајќи за станбената криза.
Константин Колодилин од Германскиот институт за економски истражувања (DIW) рече дека четвртина од станбениот фонд е изгубен во војната.
Во некои градови, степенот на оштетување беше значително поголем. Домувањето е прогласено за национален приоритет.
Станбениот бум во педесеттите
Во 1950 година конечно беше донесен таканаречениот прв Закон за домување. Како резултат на овие мерки, повеќе од пет милиони нови станови беа изградени во годините по војната.
Недостигот од станови беше голем и во Источна Германија. Истовремено со првиот Закон за изградба на станови на Запад, во ГДР беше донесен таканаречениот Закон за обнова за да се поттикне изградбата на станови. Во средината на 1950-тите, тој закон поттикна монтажна изградба на станбени блокови во советски стил, типични за Источна Европа.
„Во 1950-тите и 1960-тите беа изградени главно станови за изнајмување во сопственост на градежни задруги. Како резултат на тоа, имаше висок процент на станари“, објаснува професорот Гинтер Форнхолц, кој е специјализиран за историја на градење.
Стапката на закупци оттогаш малку се промени. Некои згради станаа сопственост на компании за недвижнини, но станарите останаа во становите.
Разновиден пазар на имот за изнајмување
Мајкл Фојгтлендер од Германскиот економски институт (IW) укажува на уште една причина зошто помалку од половина од сите германски домаќинства живеат во своите четири ѕида, а многумина се и во социјално финансирани социјални станови.
„Никогаш немало силен поттик за купување недвижен имот во Германија“, вели тој.
Германскиот пазар на станови има и специфики кои не се базираат само на историјата. Понудата на недвижен имот за изнајмување е многу разновидна, истакна Фојгтлендер.
Тој додава дека во другите земји всушност е тешко да се изнајмуваат семејни куќи или станови со висок квалитет и со толку различни големини.
Покрај тоа, во Германија населението не живее исклучиво во големите градови, како на пример во Франција. Населението во Германија е релативно добро распоредено на територијата на земјата.
Процентот на сопственост на крајот зависи од регионот во Германија. Тоа е особено ниско во поголемите германски градови: во Берлин, помалку од 14 проценти. Слично е во Франкфурт, Хамбург, Келн или Минхен.
Во руралните средини, од друга страна, значително повеќе луѓе живеат во нивните четири ѕида, нешто повеќе од половина. Најголем процент на сопственост има во Баден-Виртемберг и Долна Саксонија.
Високи трошоци за набавка и изградба
И Форнхолк смета дека има добри услови на пазарот за изнајмување станови. Заштитата на станарите во Германија е релативно висока. Притоа, условите за самите да дојдат до недвижностите не се баш лесни.
Поради различните строги градежни прописи, трошоците за изградба на недвижен имот се релативно високи, а тоа важи и за дополнителни трошоци при купување недвижен имот, како што е данокот на промет на недвижности, кој во Германија сега изнесува дури 6,5 проценти.
За споредба, во САД данокот на промет на недвижен имот е само 0,3 отсто. Освен тоа, нотарите и агентите за недвижности се значително поскапи во Германија.
Фојгтлендер, исто така, смета дека поврзаните трошоци за купување имот во Германија се „многу голема пречка“ за купување покрив над главата.
„Само за тие трошоци, треба да заштедите околу 10 до 12 отсто од набавната цена“, вели експертот.
Многумина немаат пристап до пазарот на недвижности, бидејќи, според статистиката, само околу 15 отсто од сите станари имаат заштеда од околу 60.000 евра. Придружните трошоци банката не ги покрива со заем, но клиентите треба да располагаат со тој износ.
Не е лошо што Германците немаат свои домови
Од гледна точка на економистот Колодилин, фактот што во Германија има релативно малку сопственици на имот не е нужно лоша работа. Во странство, Германците му завидуваат на се уште висококвалитетниот пазар на недвижности.
„Ниту 100 отсто станарите, ниту 100 отсто сопственост на имот не се корисни за општеството и економијата“, смета Колодилин.
Во некои земји, единствениот начин да се живее во урбани средини е да се купи недвижен имот.
Доколку граѓаните не можат да си го дозволат тоа, на крајот ќе мора да ги намалат другите трошоци или да патуваат далеку до работа. Дополнително, пазарот на домување е понестабилен на пазарите со високи стапки на сопственост.
„Цените растат и флуктуираат се повеќе и повеќе, што по секоја цена не придонесува за стабилност на пазарот“, заклучува експертот.
Подготвено од А.Ѓ.
About Author
